日本富裕階層買房未受影響?

2021/02/22


      2020年東京圈上市的新建樓盤低於3萬套,這是經濟泡沫破滅後1992年以來的最低數量。另一方面,每套平均售價突破6000萬日元(約合人民幣367.28萬元),創出1990年以來的新高。售價在1億日元(約合人民幣612.13萬元)以上、且每坪(3.3平方米)單價超過1000萬日元(約合人民幣61.21萬元)的超高價房産在最近幾年穩定供應約2000套,正在推高行情。

   

   

      眼前是明治神宮和代代木公園的廣闊綠地,遠處則是新宿的摩天大樓。從39層公寓「PARK COURT 澀谷 THE TOWER」向外眺望的景觀在東京來説也是屈指可數,這裡從1月開始可以入住了。

 

      這處樓盤是在澀谷區政府重建的時候建成的,最高層的居室面積超過200平方米,價格達到約15億日元(約合人民幣9181.95萬元)。每坪單價達到約2400萬日元。作為賣方的三井不動産Residential表示,2018年開盤後很快就成交了。

 

      日本不動産經濟研究所的統計顯示,2020年開始出售的1億日元以上的高級樓盤達到1818套。最高價是野村不動産的「PROUD代官山FRONT」的6.9億日元(每坪單價為1243萬日元)。2010年以後,最高價的房産項目徘徊在約5億日元至約15億日元。

  

住友不動産正在銷售的「Grand Hills目黑一丁目」全部戶型均超過1億日元

 

      對大型房地産企業正在出售的主要超高價項目進行分析,發現住友不動産的「Grand Hills目黑一丁目」的最頂層閣樓為5億日元左右(約合人民幣3060.65萬元)。東京建物等正在開發的「白金The SKY」也達到5.3億日元,森信託株式會社的「Foretseine澀谷富之谷」預定近期開盤的最高價為5.2億日元左右。均建在熱門的高端住宅用地上。


 

      實際上,稀缺性極高的「過億日元住宅」被公開銷售的情況並不多。非公開銷售的最典型案例是三井不動産Residential以「Park Mansion」品牌銷售的項目。該公司稱之為「唯一無二」的項目,開發了61棟。以有限的客戶為中心推銷,銷售價格並未對外透露。

 

      關於這些高檔樓盤的價格水平,觀察二手房可以看出端倪。東京KANTEI的統計顯示,2020年在東京圈流通的二手房每套價格為3487萬日元(約合人民幣213.45萬元),比2019年上漲了2.7%。5000萬日元以上的項目佔16.4%,自2014年起持續增加。二手房也是由高價項目拉動行情。

 

      在2020年上市的二手高檔樓盤中,有一定套數流通、平均每坪單價在1000萬日元以上的項目為9棟,與2019年的5棟相比幾乎翻了一番。最高價是「Park Mansion檜町公園」,平均坪單價達到1637萬日元。與2019年流通項目中最貴的「虎之門Hills Residence」的1591萬日元相比,價格差巨大。

 

      買賣超高價項目的主要是富裕階層。各大型不動産公司的統計顯示,如果有處在特定地區、且面積、設備、服務和風景在內的周邊環境等符合一定條件的項目出售,希望獲得信息的「意向客戶」很多。聽説很多人會在看中之後當即決定。

 

      超高價項目的交易趨於活躍,在很大程度是因為富裕階層的壯大。野村綜合研究所的統計顯示,凈金融資産持有額在1億日元以上的「富裕階層」2019年達到132.7萬個家庭,在2005年以後創出新高。其中,5億日元以上的「超富裕階層」比2005年增加近7成,達到8.7萬家庭。在「安倍經濟學」啟動的2013年以後,日本的富裕階層一直穩步增加。

 

      在新冠疫情擴大讓經濟遭受重挫的背景下,目前的日經平均指數時隔30多年首次突破3萬日元,可以説富裕階層的腰包並未受到影響。情況與1990年代初期泡沫破滅後和2008年雷曼危機後等曾經的經濟蕭條期有所不同。

 

      此外,與海外主要國家相比,日本的房地産價格被認為相對便宜。包括投資和用於居住的實際需求在內,外國人購買的情況正在增加。

 

      「高檔樓盤正在回歸東京都中心,就像高端住宅剛開始上市時一樣」,東京KANTEI的主任研究員高橋雅之指出。

 

      過億日元住宅銷量最大的是1990年的3079套。目前,沒有理由不去開發這種高端住宅的項目。賣給富裕階層的高檔樓盤市場似乎不會受經濟大環境的影響,繁榮依舊。

 

      日本經濟新聞(中文版:日經中文網)田中浩司

  

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