疫情打破日本人買房的地段神話

2020/10/02


       此前前景不明朗的日本住宅市場正在發生變化,契機是新冠疫情。隨著工作方式向遠程辦公轉變,郊外的住宅樓和獨棟住宅的銷售開始好轉。不僅是新房表現出色,二手房的銷售也很堅挺。疫情正在改變日本人對住宅的看法。

  

       「遠程辦公就沒有必要住在東京了,我比較看重環境,決定搬到鐮倉」,一位在神奈川鐮倉市的高檔住宅樓「The Park House鐮倉」買房的人如此説道。「The Park House鐮倉」由三菱地所Residence公司建設,預定於20222月中旬交房。

 

「The Park House鐮倉」的效果圖

 

       該住宅項目位置優越,位於以大銀杏聞名的鶴岡八幡宮參道旁,距離JR鐮倉站步行僅需4分鐘。價格為1.09~3.99億日元(約合人民幣705.5~2582.6萬元)。據悉,除了當地的經營者之外,還有人從東京來到這裡參觀樣板間。房地産公司此前一直將「市中心、離車站近」作為高檔住宅樓的賣點,但由於遠程辦公的普及,這種銷售話術或許會不再有效。顧客開始重視的是適合遠程辦公的寬敞空間、環境、舒適性。三菱地所Residence首次在該公司的新建分售住宅樓中採用了節能型中央空調。

 

       鐮倉以外的地區也出現了同樣的動向。日鐵興和不動産等定於12月開始銷售「Scent Garden海老名」1街區,該項目距離JR海老名站(神奈川縣海老名市)步行僅需5分鐘,片區正在進行再開發,附近有「Lalaport」購物中心等配套設施。樣板間于919日開放,到22日為止的4天小長假期間,共有140多組看房者來參觀。很多家庭從東京和橫濱市來此看房。

 

       在東京都內,4000~5000萬日元(約合人民幣258.9~323.6萬元)的房子以1~2LDKLDK為客廳、餐廳和廚房)為主,而距離市中心1個半小時左右車程的海老名的房子,只需4000多萬日元就能買到3LDK。相關負責人表示,「這裡到市中心不算很不方便,而且面積大,居住環境好,很多來看房的人考慮購買」。此外,該項目引入了高速網路線路,有助於解決遠程辦公時通信不暢的問題,這一點似乎也受到好評。

 

       日本房産信息公司Recruit Sumai Company5月實施的住宅購買意向調查顯示,消費者需求明顯出現了從市中心轉向郊外的變化。在201912月的調查中,作為買房時的條件,重視面積的人佔42%,重視車站近的人佔40%,二者相差不大。而此次的調查顯示,重視面積的比例為52%,重視車站近為30%,拉開了差距。通勤時間意向調查顯示,不介意公共交通時間超過30分鐘的比例由上次的24%上升至34%,增加了10個百分點。無論如何都想住在車站附近和市中心的觀念似乎因為疫情而變得淡薄。

 


 

       需求的變化體現在住宅發售套數上。日本不動産經濟研究所發佈的8月東京圈13縣新建住宅發售數量為1669套,同比減少8.2%。而7月同比增長7.8%,11個月以來首次轉為正增長,比較兩個月的情況,可能會認為「出現惡化」,但經過驗證就會發現,買房的區域在發生變化。

 

 

       千葉縣等地的銷售情況良好

 

       實際上,東京都與其他3縣的動向呈現出不同。東京都內的發售套數(佔總體的45.4%)同比減少43%,千葉則增加了296%。神奈川和埼玉也大幅增加。而且神奈川和埼玉已連續兩個月超過上年同期。在消費者對郊外的偏好下,這3個縣領先一步出現好轉。

 

       在東京,意識到住戶遠程辦公需求的住宅樓也很受歡迎。三井不動産Residential將在東京都中央區勝哄地段銷售的「Park Tower Kachidoki Mid & South」,除了在公共區域設置了帶單間的遠程辦公空間之外,還提供了佈局可改為工作間的房型設計。

 

       房地産公司往年都會在盂蘭盆節期間休息,今年則一直在銷售,還積極引進在線諮詢服務等措施,這些營業方面的努力取得了成果。不動産經濟研究所主任研究員松田忠司總結稱,「住宅樓的表現出乎意料地出色」。

 

       單看住宅樓的話,無法準確掌握住宅市場的動向。日本國土交通省的調查數據顯示,從2019年東京圈的住宅開工數量來看,分售住宅為6萬套,而獨棟住宅是其兩倍,達到12萬戶。

 

       獨棟住宅的復甦明顯早於住宅樓。其原因在,很多房源位於郊外,可以確保寬敞的空間,房間佈局也容易調整等,可以進行符合居家辦公需求的施工。

        

       東日本不動産流通機構的數據顯示,8月東京圈的新建獨棟住宅的成交量為573套,同比增加36%。成交量連續3個月增加,其中神奈川縣增加47%,東京都也增加37%。8月東京圈的二手獨棟住宅的成交量為1175套,增幅達到22%。

  

       獲得育兒家庭支持

 

       在疫情下,日本三榮建築設計仍然表現強勁,4~8月的成交棟數和成交金額均同比增加2~3成。該公司以東京都內為中心,在東京圈涉足新建出售的獨棟住宅,以20~30多歲的育兒家庭為中心獲得支持。

 


 

       三榮過去就在樓梯平臺和廚房等處標配小型工作空間。抓住了希望在家也能舒適工作的需求。據悉東京23區的售價多為5000~7000萬日元(約合人民幣323.6~453.1萬元)。埼玉和千葉的銷售也在增加。

  

三榮建築設計的獨棟住宅(埼玉縣川口市)

 

       訂製獨棟住宅的訂單也很強勁。住友林業的訂製獨棟住宅的訂單(按金額計算)7月增加4%,8月增加26%。積水住宅的8月訂單增加16%,MISAWA HOMES增長15%。在市中心的狹小地區建造住宅的Open House也著眼於郊外的獨棟住宅需求,開始限定地區提供最低990萬日元(不含稅,約合人民幣64.1萬元)的訂製住宅。

 

       Recruit Sumai Company的調查顯示,與201912月相比,日本追求獨棟住宅的人的比例增加7個百分點,達到63%。

 

 

       居家辦公的長期化還波及意料之外的領域。日本的二手獨棟住宅也開始暢銷。東急不動産控股的社長西川弘典驚訝地表示,「此前完全缺乏勢頭的東急田園城市線沿線的二手獨棟住宅開始暢銷」。

 

       在東急Livable7月東京圈的獨棟住宅交易套數同比增加約13%,8月增加約33%。在東急田園都市線沿線,4~7月距車站步行10分鐘以上的二手房交易數量同比增加5%。位於需乘坐巴士的地段的二手房也開始暢銷。東急Livable營業推進課的係長吉野邦直表示,「以前消費者傾向於避免離車站較遠的住宅,但目前買房條件正在擴大。此前不好賣的距離車站較遠的住宅越來越容易成交。住宅的範圍擴大了」。

 

       此外,翻建市場也受到刺激。在6月以後,住友不動産的翻建服務「新建sokkurisan」(意為「和新建一模一樣」)的資料索取和訂單增加,7~8月均超過上年。這項服務是保留年久老化的獨棟住宅和住宅樓的基本結構,翻建其餘部分。該公司指出「原因是居家辦公增加,考慮房子問題的時間增多」。主要是改變房間佈局、擴大廚房和餐廳的翻建,但也有客戶想要改為更適合遠程辦公的佈局。在線諮詢也推動了訂單的增加。

 

       新冠疫情正在改變人們對住宅的看法,使價值觀趨於多樣化。賣方也在改變認為房子屬於高價物件、應當通過樣品屋面對面推銷的想法,引進線上接待。買賣雙方的「範式轉換」(Paradigm Shift)正在創造新的居住市場。

 

       日本經濟新聞(中文版:日經中文網)企業報導部 原欣宏、小田浩靖

 

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