東京市中心辦公室租金約80個月來轉降

2020/09/11


  近7年裏持續上漲的東京市中心的辦公室租金已轉為下跌。大型房産仲介三鬼商事9月10日發佈的數據顯示,8月市中心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)平均招租租金為3.3平方米2萬2822日元(約合人民幣1470元),比上月下降0.83%。空置率自2018年2月以來首次上升至3%以上,辦公室租賃行情已迎來轉折點。

     

  納入調查對象(2606棟)的辦公室的招租租金8月環比下降192日元,約80個月以來(自2013年12月以來)首次轉為下滑。租金在7月上升至每3.3平方米2萬3014日元(約合人民幣1482元)。超過了2008年8月雷曼危機前高點的2萬2901日元(約合人民幣1475元),創出保留單月數據的2002年1月以後的最高價。

   

東京市中心

       

  8月新建大樓(28棟)的租金為3萬3235日元(約合人民幣2141元),上漲0.85%。但竣工後過去1年的原有大樓(2578棟)的租金下降0.83%,降至2萬2588日元(約合人民幣1455元)。按地區來看,東京市中心5個區的租金全部下降。

      

  有分析認為,租金停止上升的原因是,新冠疫情擴大導致中小型物業的解約增加,市場上降價招租的房東增加。此外,租戶搬入新建大樓等帶來的閒置增加,大型樓宇也出現招募租戶的趨勢。辦公室需求走弱正在加強租金下行壓力。

   

    

  租金的下降與空置率的上升相關。8月,東京市中心5區的空置率(包括租戶決定搬走、業主開始招租的房間)為3.07%,環比提高0.3個百分點。空置率自3月起連續6個月提高,超過3%是30個月以來首次。

    

  容易波動較大的新建大樓的空置率為2.46%,原有大樓為3.09%,環比提高0.3個百分點。雖説原本空置率處於歷史性低水平,但持續大幅上升。

       


       

  此前,一般認為5%的空置率是供求均衡的狀態,以5%為轉捩點,租金將反轉。不過,東京目前的辦公室數量與30年前相比增至約1.5倍,每棟樓的規模也在增大。即使空置率是3%左右,也可能對租金動向産生明顯影響。

    

  此外,隨著新冠疫情導致居家辦公固定下來,租戶也開始改變此前租辦公室的方式。認為中長期來説需求將減退的看法有可能導致房東為了爭奪租戶而降租金。

   

  已過頂峰的租金是否會隨著空置率上升而持續下降?大型房産仲介三幸房地産(Sanko Estate)旗下的辦公室綜合研究所預測稱,統計能馬上入住的空間,空置率目前為1%多,今後1年裏將提高至約4%以上,租金將持平或緩慢下降。該研究所的董事長今關豐和指出,「經濟下滑暫時觸底」,還表示「與空置率超過8%的雷曼危機後相比,租金下降的影響或將有限」。

        

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