東京圈新房發售量跌至27年來低點

2020/04/20


       在日本,由於新型冠狀病毒疫情擴大,房地産企業此前設定強勢價格的新建住宅市場迎來轉捩點。日本不動産經濟研究所416日發佈的數據顯示,2019年度東京圈的發售套數比上年度減少2成,自1992年度以來、時隔27年跌破3萬套。2020年度也很可能低於3萬套。在不確定疫情何時結束的背景下,消費者越來越慎重,房地産企業的戰略正在動搖。

 

       日本不動産經濟研究所的統計顯示,2019年度東京圈的發售套數為28563套,比上年度減少22%。20203月同比減少36%,降至2142套,大幅減少,出現了為防止傳染而停開樣板間等影響。該研究所認為,2020年度有可能也低於3萬套。如果連續2年低於3萬套,將是19911992年以來的首次。

 

       一般的市場機制是發售套數減少會帶來價格下降,但近年來情況有所不同。2019年度的平均價格上漲2%,達到6055萬日元(約合人民幣398萬元),20203月單月也達到6156萬日元(約合人民幣405萬元)。處於2000年度以後的最高水平。

 

   

       房地産企業持有在地價、建材價格和人工費高的時期建設的項目,希望高價銷售。房企正在減少供給、維持價格的同時壓縮庫存。從需求方面來看,富裕階層、投資者、雙職工收入高的有實力夫妻(power couple)家庭一直支撐著市場。

  

       針對前景,業界存在樂觀預期。野村不動産認為,「住宅需求並未減少,只要新冠的影響結束,需求就將復甦」。東京KANTEI的高級主任研究員井出武預測稱,「2020年度維持高價的可能性大」。

 

       不過,不動産經濟研究所的調查顯示,2019112月的東京圈全年簽約總套數為31695套,連續2年減少,創出1992年以來、時隔27年的最低水平。近年來的價格上漲也産生影響,顯示發售當月銷售比例的簽約率2019年度為61%,連續4年低於判斷銷售強勁與否的大致標準的70%。

 

       需求方出現暫緩購買的行動。東京都中央區的男性個體經營者(40歲)表示,「比起急急忙忙買房,覺得更應該再觀望一下,暫時先不買」。該男性來自雙職工家庭,與妻子(42歲)及長女(5歲)3人生活在東京市中心地區,正在尋找3LDK(三室一廳一廚一衛)價格7000萬日元(約合人民幣460萬元)左右的房子。現在價格較高而無法出手,不過他認為受疫情影響,房價將和雷曼危機時一樣下跌。

 

       在東京都內經營中小企業的男性付了中心地區約2億日元(約合人民幣1315萬元)的住宅定金,但是之後解除了合約。

 


 

       因為入境限制,購買東京市中心高價房産的中國投資者等也難以回到日本。一家大型房地産企業的相關負責人表示,從20202月底開始無法接待海外客戶,海外投資者的購買數同比減少了約3成。

 

東急不動産自2019年10月開始銷售的「Branz Tower 豐洲」預計2022年3月交付(東京都江東區)

  

       2008年9月的雷曼危機後,東京圈的房地産市場行情下跌。不動産經濟研究所公佈的數據顯示,2009年度東京圈的出售戶數跌破4萬套,均價比2008年底減少4%,降4573萬日元(約合人民幣300萬元)。資金週轉困難的中小房地産企業紛紛降價銷售以回籠資金,大型企業也被捲入價格戰。中小房地産企業接連破産,據悉2009年房地産企業數量從2005年的328家幾乎減少了一半。

   

       不過現在也存在和當時情況不同的地方。從7家大型房地産企業的出售戶數佔東京圈新建住宅總出售戶數的比例來看,當時為3成,而現在接近5成。大型房地産企業強化了對市場的支配力,為了避免價格下跌,用3年左右的時間慢慢銷售,即使購買減少也不降價。此外,售出的部分房子已經有人入住,難以下調其餘房源的價格。

        

       另一方面,三井住友信託基礎研究所的主任研究員菅田修調查發現,尚未出售的「潛在庫存」截至 2019年底達21908套。菅田表示,如果實體經濟惡化,「很可能出現支撐高價房源的資産家減少、剛需階層的收入也降低的局面。即使是有實力的房地産企業,也會發生優先清庫存的情況」。

 

       圍繞房地産市場的價格前景,眼下樂觀預期和悲觀預期交織。疫情看不到平息的跡象,還有聲音指出,「即使存在一定的需求,也難以推測價格」(三菱地所)。在萎縮的市場上,房地産企業與需求方打起了心理戰。

          

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