尋找日本房地産機會(上)資金找獵物

2019/10/03


  日本2019年的基準地價連續2年上漲,地方的商業用地價格時隔28年轉為上漲。以超低利率和訪日遊客的增加為東風,日本地價顯示出堅挺的勢頭,但在投資和房地産開發的一線,可以看到對地價上漲持續性的擔憂。

   

  「第一目標是東京的辦公樓。如果沒有,希望是酒店,想買價位在100億日元左右的樓盤」,香港的投資基金9月中旬向日本的房地産企業表明了投資東京的想法,之後補充説,「如果難以找到,希望投資其他城市」。

      

    

  日本國土交通省發佈的截至2019年7月1日的基準地價顯示,東京23區的商業用地價格同比大幅上漲8.4%,超過2018年的7.2%。以再開發和東京奧運會為推動因素,東京一直吸引著全球資金。但在東京新的投資對象出現了供應短缺。

    

  在東京以外尋找投資對象的行動活躍。Hulic Reit投資法人(Hulic Reit, Inc.)的投資公司此前把辦公樓投資的主要區域定為東京23區,但自4月起加入了橫濱和千葉等東京附近的政令指定城市。

   

  房地産信息服務商世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示,在東京(大手町),由於項目價格上漲,辦公樓的預期收益率降至3.35%,創出歷史新低。儘管在超低利率下依然是有吸引力的投資對象,但與收益率達到5%左右的札幌、仙台和福岡相比,吸引力減弱。

     

  追求收益率的投資資金正在流向日本的地方。日本的上市房地産投資信託(J-REIT)的數據顯示,2019年4~6月對地方城市的投資額佔到整體的29%,大幅超過2018年全年的22%。在福岡,商業用地的基準地價上漲率達到12.8%,達到12年來的最高水平,札幌和仙台也超過10%。

    

  不過,日本地方的地價上漲範圍擴大有限。在秋田、福井和德島等26個縣,商業用地價格持續下跌,在其中9個縣,縣政府所在地的地價也低於上年。

        

  日本很多城市人口持續減少,也難以指望訪日遊客的激增和大規模再開發。三井住友信託基礎研究所的北村邦夫指出,(在這些地點)「想要出售辦公樓時難以找到買家,很難成為投資對象」。

     


         

  倡導到日本地方投資的Marimo地方創生房地産信託投資法人(marimo Regional Revitalization REIT)的投資公司8月修改僅限於人口20萬人以上城市的原則,將甲府(人口18.8萬)等納入投資對象,但新規定也指出「原則上需符合人口20萬人以上」,保持了慎重。

    

  是把資金投向地價高漲的東京還是投向尚未迎來地價復甦的日本地方,房地産企業的判斷也不相同。

     

日本的高層建築(資料圖)

      

  野村不動産控股(HD)把目光投向地方城市的再開發。該公司社長沓挂英二表示,「將以新幹線的車站為中心擴張」。在群馬縣的高崎站和靜岡縣的三島站推進項目建設。他認為即使並非福岡和札幌這樣的大城市,只要具有交通便利的優勢,就有足夠商機。

    

  另一方面,住友不動産的開發核心是東京。強調稱「除了壓倒性的辦公樓的匯聚之外,人口也在持續流入」。雖然面臨勞動力短缺導致的建設人工費上漲等成本增加因素,但計劃尋找便利性優良的土地以確保收益。

      

  長達26年的日本基準地價的下跌在2018年終結,2019年顯示出連續2年上漲的復甦態勢,但投資資金和部分房地産企業對於持續性日益感到不安。

     

  日本經濟新聞(中文版:日經中文網)小川和廣、山本公啟、太田明廣、小天浩靖、安蕓悟、北川開

    

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