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外資基金看中日本房地産

2019/08/12

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  美國聯邦儲備委員會(FRB)7月底時隔10年半實施降息,利率上升的可能性較弱,這也推高了房地産投資。

 

    

  在主要國家中,央行(日本銀行)推行負利率政策的日本備受關注。即使表面上的投資收益率降低,如果籌資時的利率低,則容易獲得利潤。據仲量聯行計算,東京主要辦公室的投資收益率與長期利率之差為2.9%。與2.5%左右的倫敦和1%的紐約相比依然處於較高水平。雖然當前日元升值使得以美元計價的收購價格上升,但是海外企業似乎要在中長期內尋找良機。

    

  此外,日本企業出售物業的行動擴大也吸引海外基金關注。武田藥品工業3月以約500億日元的價格,把包括大阪總部大樓在內的21處資産出售給美國GreenOak。武田因收購愛爾蘭製藥企業夏爾而出現債務膨脹,把出售物業獲得的資金用於壓縮債務。

   

  7月,日本煙草産業(JT)公佈了出售東京都港區的總部大樓的方針。預計金額將超過1000億日元,多家基金顯示出興趣。

      

多家房地産基金對日本煙草産業決定出售的總部大樓顯示出興趣(東京港區)

       

  在海外企業的對日投資方面,2017年底全球最大級主權基金挪威政府養老金基金打包收購了東京市中心的5棟商業大樓。2018年勢頭暫歇,不過2019年7月美國黑石集團以超過1000億日元的價格收購日本國內的物流設施,交易再次活躍起來。

   

  不過,目前日本房地産價格處於高位。據大和不動産鑒定株式會社統計,截至2019年4~6月,東京市中心的主要辦公室每3.3平米的均價達1008萬日元(約合人民幣67.31萬元),創下2008年雷曼危機之前以來的最高水平。有聲音擔憂,如果有新的外資基金進入市場,充裕的資金持續流入,「高位接盤」的風險也將增加。

     

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