東京的「房價窪地」在消失

2018/01/09


  位於東京市中心、上班方便房價還低——這樣的「寶地」正逐漸消失。儘管建築成本上漲是一個原因,但看重上下班通勤便利性的雙職工家庭成為買房主力也産生了很大影響。

 

  均價上漲3成

  

  東京都北區的尾久站知名度並不太高,在距這裡步行2分鐘的地方有樓盤正在銷售。這是由豐田住宅(TOYOTA HOME)和三澤住宅(MISAWA HOMES)開發的「ANESIA東京尾久」樓盤。每坪(約3.3平方米)均價約270萬日元(約合人民幣15.58萬元)。

  

  此處樓盤以不到70平方米大的3室1廳戶型居多,售價5000~5500萬日元(約合人民幣288.51~ 317.36萬元)。良好的綠化和外觀設計等受到好評,總共78戶當中近半已經簽約。豐田住宅的山田義剛自信地表示,「在2018年10月完工前就能全部賣完」。

    

「ANESIA東京尾久」還有許多外地的購買者(位於東京都北區的樣板間)

    

  日本房地産調查公司東京KANTEI的數據顯示,在2013年之前的4年時間裏,距尾久站最近的住宅樓的平均價格為每坪203萬日元(約合人民幣11.71萬元)。但在2014年以後價格漲了3成,達到每坪265萬日元(約合人民幣15.29萬元)。年租金回報率(年租金除以房價)也從5.97%下滑到4.02%。租金回報率是衡量房屋租金偏高還是偏低的指標,現在已經低於5%這一標準。 

   

  日本東京圈的住宅樓價格自2013年以來大幅上漲。原因是日本2020年將舉辦東京奧運會和殘奧會,以及東日本大地震的災後重建工程導致鋼筋工等工種的人手短缺加劇,建築成本上漲。此外,受到大規模金融寬鬆政策的影響,地價上漲也轉嫁到房屋售價上面。

   

  另一方面,房屋需求也發生變化。日本瑞可利逸房信息(Recruit Sumai Company)旗下房地産信息網站SUUMO的總編池本洋一指出:「在價格上漲的影響下,東京地區的購房主力已經變成家庭年收入超過1000萬日元(約合人民57.7萬元)的雙職工家庭」。這種家庭的特點是忙於工作和育兒,即便居住環境略差,但希望住在距離東京市中心近、能縮短上下班時間的地方,這種需求很強。

  

  尾久站與東京站的直線距離約8公里,靠近市中心。2015年JR上野東京線開通,在此之前電車到上野站就是終點,現在則可以直接坐到東京站以南。與東京市中心很多「房屋售價上億日元」的狀況不同,尾久站周邊的房價雖説有所上漲,但仍處在雙職工家庭能夠承受的水平上。儘管周邊綠化不是很好,卻滿足了當今社會看重縮短上下班時間這一條件。  

   

  從臨近的車站來看,還有其他地方和尾久站一樣,由於房價上漲而不再是價格窪地。東京都荒川區的日暮里站在2010~2013年間的平均房價不到每坪200萬日元(約合人民幣11.54萬元),但2014年後漲至超過300萬日元(約合人民幣17.31萬元)。年租金回報率從6.31%降至3.97%,降幅之大在東京圈的車站中排名第2。

      

     


      

  在混雜著大量服裝類批發商的地勢低窪地區,以前沒多少人會選擇在這裡買房。但最近和JR山手線沿線相比,這類地區因為房價相對便宜而開始受到歡迎。一位2015年買了房的30多歲男子説:「這裡去東京站上班很方便。房價也比其他地方便宜」。

 

  供給持續低迷

 

  在靠近東京市中心的地勢低窪地區,東京江東區的木場站和清澄白河站也從2014年起出現房價上漲。租金回報率大幅下降,遠遠低於5%。東京KANTEI的首席主任研究員井出武指出,「以前很多買房的人都想去上檔次的街區住,但最近越來越多的人不再糾結這一點」。

  

  像東京豐島區的目白站、東京港區的白金高輪站、橫濱港未來21地區那樣的上檔次街區,許多房屋的平均價格每坪超過400萬日元(約合人民幣23.08萬元),年收入較高的雙職工家庭也有些難以企及。

 

  日本不動産經濟研究所預測稱,2018年東京圈的新開盤住宅將連續3年處在不到4萬套的低水平上。就連以往處於「房價窪地」的街區,價格也已經上漲。伴隨買得起房的消費者越來越少,房屋供應也持續低迷。對於今後想要買房的消費者來説,估計嚴峻局面還會持續下去。

 

  日本經濟新聞(中文版:日經中文網)蛭田和也

    

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