東京海景房是用來住的,不是用來炒的

2017/06/14


  由於離東京市中心部非常近,而且並不算太貴,人氣的東京灣沿岸地區的超高層住宅樓正在步入一個新的階段。日本房地産開發商三井不動産住宅和住友不動産預定銷售的超高層住宅樓每坪(3.3平方米)單價估計將超過300萬日元(按目前匯率計算約合人民幣18.44萬元、相當於5.59萬元/平方米)。由於附近其他的超高層住宅樓售價至今幾乎都在每坪(3.3平方米)200萬日元(約合人民幣12.29元,相當於3.72萬元/平),因此有很多預備購房者難以定下決心。這些超高層住宅樓的銷售關鍵詞是「迪士尼樂園」和「綜合開發」。

 

  主題公園般的樣品屋

 

  4月下旬,在東京都中央區晴海地區的一個房間裏,牆壁四週被大螢幕包圍,坐到座位上後,有工作人員督促繫好安全帶。之後,螢幕開始播放有關鯨魚的動畫片,隨著潮水湧動,座位也大幅度上下起伏。突然間,鯨魚躍出海面,在空中向著晴海游去。

 

 
「Park Tower晴海」打造得彷彿如迪士尼樂園一般(完工預想圖)

 

  這一幕據説是主題公園的演出節目,但實際上卻發生在三井不動産住宅公司主導開發的「Park Tower晴海」的樣品屋裏。該超高層公寓地上共有48層,可容納1076戶,預定6月下旬開始首期銷售。正式價格未定,不同樓層和朝向的價格也不同,但預計平均每坪(3.3平方米)價格為約350萬日元(約合人民幣21.51萬元,相當於6.52萬元/平)。以數量較多的三居戶型為例,按70平方米(使用面積)計算的話,大概要7400萬日元(約合人民幣454.84萬元),這對於普通工薪階層家庭來説是非常昂貴的。

 

  根據日本房地産信息公司東京KANTEI統計,2000年以後晴海地區的銷售的住宅樓中,新建住宅樓每坪單價超過300萬日元(相當於人民幣18.44萬元)的只有住友不動産的「DEUX TOURS」(2015年竣工,正在銷售中)。與Park Tower晴海相鄰的2棟超高層住宅樓「The Park House Harumi Towers」(2013~16年竣工)的價格在每坪250萬日元(約合人民幣15.37萬元,相當於4.66萬元/平)以上,相比之下,此次約350萬日元(約合人民幣21.51萬元)的預計售價要比周邊高出20~30%。除人工費等建設成本上漲外,為迎接東京奧運會進行的基礎設施建設等使當地街區的魅力得以提升,這一點也反映到了售價上。

 

  如何讓消費者接受這一前所未有的高昂價格呢?這就需要開發商在銷售上下一番功夫。

 

  Park Tower晴海的最大特點是外部設計,由東京迪士尼樂園運營商日本東方樂園公司監修。他們將栽種了豐富植物的庭院命名為「幻想樂園」,配備了大型滑梯、噴泉、有人經過燈光就會閃爍的「妖精小道」等,讓人彷彿進入了主題公園,如果是迪士尼粉絲應該會欣喜若狂。文章開頭的樣品屋「演出節目」可以説是樂園風格的進一步延伸。

 

  另外,三井不動産與大型戶外用品廠商Snow Peak合作,在院內打造了可以露營的地方。開發商為業主也提供了另一種選擇,加錢可將室內裝修改換為與Snow Peak公司合作設計的風格。面對這些帶有小斜坡和沙土地面的富有童趣的設計,一位來此參觀的男性表示:「我很想要一個同樣的房間」。


 

  日本房地産評論家星直人收到了很多客戶的諮詢,「買哪個戶型好」、「買房後有什麼推薦的特別服務嗎」?星直人感到吃驚:「許多諮詢者不關心周邊住宅樓的行情,不是想住到晴海地區,而是只想住到Park Tower晴海」。

 

  以綜合開發替代公用設施

 

  在Park Tower晴海建設用地的南側,隔著因搬遷問題而處在風口浪尖上的豐洲新市場,是江東區的有明,住友不動産正在這裡建設名為「東京灣Triple Tower Project」的3棟超高層住宅樓,能容納1538個住戶。

 

  第一期的銷售計劃將於7月上旬開始。平均單價預定約為每坪(3.3平方米)320萬日元(約合人民幣19.67萬元,相當於5.96萬元/平)。據東京KANTEI的數據,在有明地區,超高層住宅樓新房的單價最高約為每坪(3.3平方米)260萬日元(約合人民幣15.98元,相當於4.84萬元/平),「東京灣Triple Tower Project」的預售價格遠遠超過這一水平。即便如此,仍有約1600個考慮購房的家庭探訪了樣品屋,進行詳細諮詢的人也很多。看房人群以生活在周邊的家庭為主,但也有來自海外投資者的諮詢。

 

 
「東京灣Triple Tower Project」的房型十分合理(樣品屋)

 

  有明地區以往的超高層住宅樓大都配備了豪華的公用設施,如業主專用游泳池、可以俯瞰東京灣的酒吧等。業主雖然住在市中心,卻能享受渡假區酒店一樣的環境。但正在建設中的Triple Tower Project卻沒有準備游泳池和酒吧。甚至沒有供來客住宿的客房,而這在有明之外的其他超高層住宅樓都是標配設施。公共設施壓縮到只有聚會廳和休息廳等,與周邊的超高層住宅樓相比顯得非常簡單。

 

  為什麼和周邊的超高層住宅樓不同,配備這麼少的公用設施呢?其答案是「綜合開發」。住友不動産正在同一地塊內建設大型商業設施。開業時間未定,預定將有餐廳、酒店等店舖入駐。把臨近的商業設施作為超高層住宅樓的「公用部分」,可以替代公共酒吧和客房,這正是Triple Tower Project的一大賣點。

 

  在簡化公用設施的同時,住友不動産的數馬智樹表示,「我們將強化安全管理,打造宜居住宅」。儘管具體路線未定,但計劃開通業主專用班車,方便大家來往地鐵站。

 

  據日本不動産經濟研究所的統計,2016年度東京圈的住宅樓銷售量滑落至1992年度以來的最低水平。昂貴的價格嚇跑了很多消費者,而且開發用地也難以確保,許多開發商被迫壓縮供應量的情況一直在持續。在這種情況下,推出新價格的東京灣沿岸超高層住宅樓能否被消費者所接受呢?東京的房地産業內人士都在密切關注著事態的進展。

 

  日本經濟新聞(中文版:日經中文網)商品部 蛭田和也

 

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