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日本住宅用地價格連續25年下跌

2016/09/21

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      日本國土交通省9月20日公佈了截至2016年7月1日的基準地價,全國商業用地比上一年增長0.005%,時隔9年轉為上漲。由於訪日外國遊客增加,店舖及酒店的用地的價格出現上漲。因日本實施負利率政策,閒置資金流向地方主要城市,札幌、仙台、廣島和福岡4個城市的商業用地價格漲幅達到6.7%,遠遠超過三大都市圈的2.9%。

 


      日本全國的住宅用地價格下滑0.8%,所有用途用地的價格下滑0.6.%。均連續25年出現負增長,但降幅已連續7年縮小。

 
       商業用地的價格之所以走出負增長區,是因為在經濟復甦的背景下,商務辦公樓需求穩步增長,訪日遊客大量聚集的酒店和商業設施的收益性有所提高。廣島縣和福岡縣由2015年的下滑轉為上漲,商業用地價格出現上漲的都道府縣由2015年的12個增加到了15個。

       日本的中長期國債的收益出現負增長,尋求收益的投資資金開始轉向地方的房地産。札幌等4個城市的商業用地價格漲幅創下9年來新高,超過東京圈(2.7%)和大阪圈(3.7%)。深受訪日遊客喜愛的京都市以及北陸新幹線開通效果仍在持續的金澤市還出現了漲幅超過20%的地塊。

       日本全國地價最高的是東京銀座的「明治屋銀座大廈」。該地區周圍人流量大,目前正在積極實施再開發。地價為每平方米3300萬日元(約合人民幣216萬元),超過了雷曼危機前的2008年(3000萬日元),緊追泡沫時期的最高值(3800萬日元)。

        與商業用地相比,住宅用地地價恢復緩慢。日本三大城市圈上升0.4%,與2015年持平。名古屋圈漲幅為0.5%,較2015年的0.7%有所回落。東京圈高級住宅價格上升,但銷售低迷。住宅用地價格上升的都道府縣從2015年的8個減至5個。

       按地域看,增長乏力的大都市圈和顯著增長的方城市間的兩極分化十分引人注目。在三大城市圈,房地産投資回報率低下,有吸引力的房産數量減少。部分投資有改為觀望態度的趨勢。日本三大城市圈所有用途用地的價格漲幅為1.0%,與去年的0.9%沒有明顯改變。

       面臨人口減少問題的地方城市形勢依然不容樂觀。除去聚集周邊地域人口和經濟活動的札幌等4個中等城市,地方城市圈的所有用途用地價格下降1.4%。其中秋田縣住宅用地價格下降3.4%,商業用地下降3.8%。該縣人口減少和高齡化程度在日本全國最為嚴重,與之相伴地價跌幅也位居日本首位。
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