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日本房地産也賣瘋了

2015/02/06

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  在日本,企業等的房地産交易正日趨活躍。2014年交易額較上年增長16%,達到5.05萬億日元以上,7年來首次突破5萬億日元大關。受地價上漲預期和低利率的推動,以日本城市地區為中心,交易量出現增加。另外,對於海外企業和基金來説,由於日元貶值,日本房地産價格顯得更加便宜,相關購入金額也因此增加至上年的近3倍,首次佔到了整體交易額的約20%。

辦公樓林立的東京站周邊
  據日本瑞穗信託銀行旗下的城市未來綜合研究所統計,2014年,上市企業以及房地産投資信託(REIT,投資辦公樓和高級住宅等)公佈的房地産交易額達5.0586萬億日元。創出僅次於2007年的5.4212萬億日元的高水平。

  海外企業和投資基金2014年的購入額達到9817億日元,增至上年的2.7倍,超過日本國內企業的購入額。海外企業的交易額2014年上半年僅為2492億日元,但出現日元貶值的下半年則增至7325億日元。三菱UFJ信託銀行的野田誠部長表示:「在自2012年底起的2年裏,城市中心的房地産價格出現上漲,但由於日元對美元匯率貶值近40%,站在將美元兌換為日元進行投資的海外企業角度來看,價格仍然非常低廉」。

  2014年10月,新加坡政府投資公司斥資約1700億日元購得了東京站前的「Pacific Century Place丸之內」的辦公樓層。此外,法國保險企業安盛集團斥資約370億日元購買了位於東京中野區的大型綜合性大樓「中野中央公園」的東樓。

 
  在東京都中心,辦公樓等供不應求,房地産價格上漲預期加強,這也構成拉動因素。由於日本實施的大規模貨幣寬鬆,利率降至歷史性的低水平,同時形成了易於融資的環境。

  日本國土交通省發佈的地價動向報告顯示,在截至2014年10月的3個月內出現地價下跌的地區自2007年10月啟動調查以來首次降為零。而大型房地産仲介機構三鬼商事發佈的辦公樓空置率數據顯示,截至2014年12月底,東京中心5區僅為5.47%,處於約6年來的最低水平。

  另一方面,從投資者手中籌集小額資金、然後投資於辦公樓和高級公寓等的房地産投資信託的動作正在放緩。交易額僅為1.5888萬億日元,較2013年減少25%。同時,佔整體交易額的比例也僅為約31%,相比上年下滑17個百分點。據SMBC日興證券統計,2014年房地産投資信託購買的樓盤數比上年減少15%,僅為387個。

  房地産投資信託的投資收益來自房租收入。城市地區由於競爭激烈,樓盤價格出現上漲,如果高價購買,有可能導致投資收益下降,因此採取觀望態度的房地産投資信託出現增加。此外,還有觀點認為「房地産投資信託的資金正在流向日本地方」。

  日本城市未來綜合研究所的常務執行董事平山重雄認為,2015年日本的房地産交易仍將保持堅挺。但另一方面預測稱:「城市地區的大型樓盤的交易將暫時降溫。2015年推升整體交易額的大宗交易將減少」。
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