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尋找日本房地産機會(上)資金找獵物

2019/10/03

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  日本2019年的基準地價連續2年上漲,地方的商業用地價格時隔28年轉為上漲。以超低利率和訪日遊客的增加為東風,日本地價顯示出堅挺的勢頭,但在投資和房地産開發的一線,可以看到對地價上漲持續性的擔憂。

   

  「第一目標是東京的辦公樓。如果沒有,希望是酒店,想買價位在100億日元左右的樓盤」,香港的投資基金9月中旬向日本的房地産企業表明了投資東京的想法,之後補充説,「如果難以找到,希望投資其他城市」。

      

    

  日本國土交通省發佈的截至2019年7月1日的基準地價顯示,東京23區的商業用地價格同比大幅上漲8.4%,超過2018年的7.2%。以再開發和東京奧運會為推動因素,東京一直吸引著全球資金。但在東京新的投資對象出現了供應短缺。

    

  在東京以外尋找投資對象的行動活躍。Hulic Reit投資法人(Hulic Reit, Inc.)的投資公司此前把辦公樓投資的主要區域定為東京23區,但自4月起加入了橫濱和千葉等東京附近的政令指定城市。

   

  房地産信息服務商世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示,在東京(大手町),由於項目價格上漲,辦公樓的預期收益率降至3.35%,創出歷史新低。儘管在超低利率下依然是有吸引力的投資對象,但與收益率達到5%左右的札幌、仙台和福岡相比,吸引力減弱。

     

  追求收益率的投資資金正在流向日本的地方。日本的上市房地産投資信託(J-REIT)的數據顯示,2019年4~6月對地方城市的投資額佔到整體的29%,大幅超過2018年全年的22%。在福岡,商業用地的基準地價上漲率達到12.8%,達到12年來的最高水平,札幌和仙台也超過10%。

    

  不過,日本地方的地價上漲範圍擴大有限。在秋田、福井和德島等26個縣,商業用地價格持續下跌,在其中9個縣,縣政府所在地的地價也低於上年。

        

  日本很多城市人口持續減少,也難以指望訪日遊客的激增和大規模再開發。三井住友信託基礎研究所的北村邦夫指出,(在這些地點)「想要出售辦公樓時難以找到買家,很難成為投資對象」。

     

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