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日本最貴住宅用地:1平米23.83萬元

2018/03/28

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  日本的地價上漲已經波及到全國。國土交通省3月27日發佈了截至2018年1月1日的公示地價,按商業、工業、住宅等全部用途(全國)計算為上漲0.7%,連續3年上漲。地方城市也時隔26年轉為上漲,漲幅為0.041%。寬鬆的資金為地價提供支撐,由於訪日外國遊客增加,地方上對酒店和店舖的需求也在增加。大城市的再開發趨於活躍,資産通縮開始出現消退。

   

東京赤坂地區

    

  日本全國住宅地價最高的是持續進行再開發的東京港區的赤坂地區,每平方米價格達到401萬日元(約合人民幣23.83萬元),比2017年的公示地價上漲了9%。日本國土交通省的鑒定員表示,「富裕階層的住宅需求旺盛,多處再開發工程(對地價上漲)起到了推動作了」。

      

  日本自泡沫經濟崩潰以後,花費了一定時間調整土地和就業,但連續3年地價上漲還是自1992年以來的首次。根據日本內閣府的國民經濟統計,顯示地價總額的「土地資産額」在2016年為1182萬億日元。儘管只有泡沫經濟時期的6成水平,但已經是連續3年上升,反映出當下的景氣和地價在切實復甦。

  

  日本的股票資産額在泡沫經濟崩潰後的90年代後期滑落至300多萬億日元,2016年上升到超過700多萬億日元。因持有股票、房産、土地而導致身家縮水,這種資産通縮之前成為阻礙日本經濟復甦的因素,在擺脫負增長的局面後,投資者將會在便利性高的地方積極進行投資。還將有助於提高消費。

   

  在2018年的公示地價中,日本全國的住宅用地上漲0.3%,連續2年上漲,商業用地上漲1.9%,連續3年上漲,漲幅比2017年進一步擴大。儘管不及2008年雷曼危機前的漲幅,但日本國土交通省認為「不同於泡沫經濟時期,地價正在實際需求的支撐下持續緩慢上漲」。

    

   

  正以每年20%速度增長的訪日外國遊客推動了地價上漲。2017年的訪日外國遊客達到2869萬人,創歷史新高。北海道俱知安町壟斷了住宅用地上漲率的前3位。不僅是集中了滑雪勝地的新雪谷安努普利(Niseko Annupuri)的山麓,地價上漲還波及到JR俱知安站周邊的街區。另外,面向渡假區工作人員的住宅需求也在增加。  

   

  從各都道府縣的情況來看,住宅用地價格上漲的地區包括北海道等,增加到16個(上年為11個)。商業用地價格上漲的地區有長崎縣和熊本縣等21個(上年為18個)。在札幌、仙台、廣島、福岡等4個核心城市,全部用地中地價上漲地點的數量佔比上升到87%,超過了東京等三大都市圈。

       

  伴隨著日本央行負利率政策而産生的寬鬆資金也成為支撐因素,主要大城市的辦公室再開發需求高及便利性高的中心地段呈現出地價復甦的基調。三井住友信託基礎研究所的北村邦夫認為,「在城市中心的價格過億日元公寓的成交率最高,股價上漲帶來的資産效應也在起推動作用」。該研究所以股價上漲為背景進行的調查顯示,東京23區住宅的首月成交率在1億日元至1.5億日元的價格段佔到86%,最為突出。

   

  另一方面,在日本全國的商業用地方面,價格下跌率最高的是鳥取縣米子市中心城區,跌幅達到10.9%,原因是百貨店撤退等。要想切實消除資産通縮問題,不能僅僅依賴寬鬆資金,還要解決人口下降和空置房産等日本的結構問題。日本地價上漲的持續能力還將繼續受到考驗。

   

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