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日本城市再開發或導致住宅供給過剩

2018/03/23

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      在日本的城市建設中,官民推進的城區再開發一直以來起到了重要作用,但眼下卻逐漸顯現出失衡的狀態。日本經濟新聞(中文版:日經中文網)對日本全國的再開發項目進行調查發現,伴隨超高層住宅的項目佔比從1990年代前半期的15%提高至2016年~2020年的接近50%。再開發的初衷是將老舊建築物的聚集區改造成配備辦公室、店舖和廣場的綜合性設施,但現在卻漸漸變成住宅的大量供應源。住宅過剩的擔憂也開始顯現。在面臨人口減少的時代,日本似乎有必要摸索合理的城市建設方式。

   

超高層住宅林立的東京都中央區(資料)

       

      日本城市再開發所依據的法律制定於1969年。在主要車站前,由於老舊木製住宅和商店聚集的地塊眾多,提升城市功能成為當時的當務之急。採取的手法是將僅依靠政府需要花費很長時間的再開發項目委託給民間企業,地方政府(自治體)在要求企業做出「公共貢獻」的同時,以與國家對半出資的形式,補貼符合條件的建設費的3分之2。

      

      在人口和經濟規模增長的時期,這種手法十分有效,實現了攬客能力強的商業設施、先進的辦公室和公共設施的平衡。東京都港區的六本木新城就是典型的成功案例。

  

      政府提供補貼

   

      日本經濟新聞(中文版:日經中文網)基於對各地方政府的採訪以及日本全國城市再開發協會的資料,對1991~2020年的約700個項目進行了分析。結果發現,隨著經濟環境和人口動態的變化,再開發項目越來越偏重大規模住宅。

  

      從每5年的件數來看,帶超高層住宅的項目在1990年代前半期(即1990~1995年)佔15%,而到了2016~2020年這一比例將至49%。住宅佔再開發地區總面積的比重預計將達到歷史最高的64%。再開發項目的超高層住宅供給量達9萬2千戶,相當於現有超高層住宅的4分之1。

    

 

      偏重住宅的主要原因出在再開發制度本身。不同於歸土地所有者所有的部分,開發商一般通過銷售新創造的歸其所有的部分來回收事業費。如今建設商業設施的意願低迷,辦公室需求也趨於飽和,而東京都中心等的居住需求依然旺盛。擴大住宅規模,有利於增加開發利潤。

  

      東京都國分寺市的國分寺車站北口將在3個月內完成的再開發項目就是典型的例子。2009年計劃確定後,雷曼危機的影響出現擴大。因此將賣不上預期價格的商業大廈改造為超高層住宅。

  

      政府補貼也成為住宅供應量大幅增加的推手。預計2016~2020年政府發放給超高層住宅並設項目的補貼將比2011~15年增加1成,增至3200億日元。首次突破3000億日元大關,達到90年代前半期的4倍。30年裏的累計補貼達1萬3千億日元,佔總事業給的近2成。

   

      現有建築物的拆除費用和公園等公共部分的建設費可以獲得補貼。由於獲得了補貼,開發商易於降低分售住宅樓的價格,通過增加供應戶數將容易回收開發費用。這就是再開發項目的住宅部分迅速增加的原因。

   

      東京23區的這種情況十分突出。30年裏累計獲得補貼6000億日元。2016~2020年帶超高層住宅的再開發項目的平均住宅數量為600多戶,是1990年代的3倍以上,住宅佔比超過70%。例如,東京都中央區的勝DOKI地區,1棟53層的住宅(1420戶)於2016年底竣工。該地區的住宅佔到80%以上,獲得了81億日元的補貼。

  

      副作用不斷顯現

    

      偏重大規模住宅的再開發造成了局部地區人口增加,繼而産生了各種副作用。

  

      東京都中央區的人口從1997年的約7萬人恢復至15萬7千人,小學的入學兒童人數在最近10年增加了約4成,導致教室不足。2014~2016年度,該區小學每年的校舍增建改建的費用超過50億日元。該區認為有必要糾正人口集中的狀況,轉為在部分地區停止放寬住宅的容積率。

  

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