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亞洲房地産被中國資金「扭曲」

2018/02/12

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       過熱的亞洲房地産市場出現了變化的徵兆。由於中國大陸資金流入等的推動,高額交易持續不斷,另一方面,出現了空置率上升等供應過剩的扭曲現象,各國政府已開始抑制投資。在美國聯邦儲備委員會(FRB)推進加息的背景下,預計會有更多亞洲國家啟動貨幣緊縮。能否合理控制因資金過剩而氾濫的房地産資金、引導市場實現軟著陸將面臨考驗。

 

       73層的中環中心是香港金融街的象徵。2017年11月,以大陸資源企業為核心的投資集團斥資約400億港元買下中環中心一事浮出水面。這一交易創出獨棟大廈的歷史最高交易額。

 

香港中環中心(澤井慎也 攝)

 

       日本房地産研究所統計顯示,香港辦公室和住宅價格在截至2017年10月的半年內分別上漲了6.5%、5.2%,但市場仍沒有降溫的跡象。香港主要辦公樓的平均租金已經暴漲至東京的2倍以上。

 

       交易總額增加4成

 

       調查公司迪羅基(Dealogic)的數據顯示,亞洲和大洋洲的房地産企業的收購和大型房地産的交易總額2017年達到1952億美元,比上年增加43%。泰國首都曼谷和柬埔寨首都金邊的主要辦公樓租金在過去5年裏上漲3成以上。印度尼西亞雅加達和菲律賓馬尼拉上漲了約4成。

 

       在新加坡,不斷有投資者以二次開發為目的購買二手住宅樓。大型房地産服務企業仲量聯行(JLL)統計顯示,2017年以二次開發為目的的房地産買入額達到77億新加坡元,僅次於雷曼危機前的2007年。新加坡的民間住宅價格指數2017年時隔4年轉為上升。

 

       除了城市地區的人口流入和基礎設施建設推動房地産價格持續上升這一「神話」,中國大陸資金也對行情過熱起到推波助瀾的作用。在澳大利亞墨爾本,2017年4~6月新建住宅的逾2成被外國人買走。有分析認為,其中8成是中國人。

 

       空置率飆升

 

       但是,房地産市場的扭曲現象也開始擴大。在距馬來西亞首都吉隆坡中心地段20分鐘車程的古晉路(Jalan Kuching)地區,主幹道路沿線的商業大樓建成已有1年,但仍有很多顯眼的招租廣告。仲介人士表示,該大樓的入駐率僅為約10%。吉隆坡中心地段的29層住宅樓的空置率也超過50%。

 

       馬來西亞內閣官員2017年11月表明,計劃凍結單套價格超過100萬林吉特(約合人民幣160萬元)的高級住宅的開發審批。馬來西亞央行也指出,「如果供應過剩持續下去,吉隆坡周邊的辦公室空置率到2021年將從現在的24%提高至32%」。

 

 

       各地對房地産泡沫日趨警惕,例如香港和新加坡的有關部門呼籲考慮買房的個人慎重判斷。紐西蘭的阿德恩(Jacinda Ardern)政權計劃修改《海外投資法》,禁止外國人購買二手房。這是因為中國移民等的投資導致奧克蘭的獨棟住宅平均價格在過去4年裏上漲至1.6倍。

 

       另一方面,旺盛的房地産投資也是亞洲經濟的支柱。如果過快地抑制需求,導致房地産價格暴跌,企業和個人有可能因背負債務而陷入困境。在韓國,截至2016年底,家庭負債總額達到1566萬億韓元(約合人民幣9萬億元),與國內生産總值(GDP)之比達到96%,其中大部分是房地産貸款。

 

       因全球性的貨幣寬鬆而能以低成本融資的環境目前處於轉捩點。亞洲多家央行著眼於推進加息的美國,將摸索實施貨幣緊縮。要讓過熱的市場實現軟著陸,需要細心的政策運作。

 

       日本經濟新聞(中文版:日經中文網) 中野貴司 新加坡

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