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東京圈新房價逼近泡沫期 一套340萬元

2018/01/23

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  東京圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)的新建住宅的價格上漲仍未止步。不動産經濟研究所1月22日發佈的數據顯示,2017年平均價格比上年提高7.6%,達到5908萬日元(約合人民幣340.98萬元),創出泡沫經濟全盛期以來、時隔27年的最高水平。涉足高檔物業的7家大型公司的市佔率從10年前的20%左右迅速提高至近5成。在整體供給陷入停滯的背景下,向熱門區域集中和樂觀的定價十分明顯。

 

東京都世田谷區正在建設中的新建住宅項目

 

  1都3縣的平均價格處於高出泡沫經濟期的1989年和1991年的歷史第2高水平,與創出歷史最高點的1990年接近,僅差215萬日元。不過,與包括郊外在內的所有項目均出現暴漲的泡沫經濟期不同,目前價格上漲明顯的是東京中心和主要車站的站前再開發等有限的項目。

 

  在價格上漲的背後,負責此類項目開發的住友不動産和大京等7家大型房地産公司的壟斷一直在加強。由於2008年的雷曼危機,中小規模的開發商相繼破産,2002年曾達到390家的開發商數量目前已減少至122家。雷曼危機前份額僅為20%左右的7家公司提高至46%。重視資金回收、低價出售庫存的中小業者減少,價格競爭難以發生。對於遊刃有餘的大型開發商來説,目前可以説是「適溫狀態」。

 

  現在的買家主要是家庭收支寬裕的雙職工家庭。在需求堅挺的東京都各區,公寓與酒店等的拿地競爭也很激烈,有實力的大型開發商才有能力出手。三井不動産Residential的董事山田貴夫表示,「住宅開發已經變為進入門檻較高的業務」。

 

 

  大型開發商積極推進東京市中心的高檔項目開發,2017年售價超過1億日元的「過億豪宅」上市套數比上年增長52.4%,達到1928套,創出1990年以來的最高水平。東急房地産於2017財年(截至2018年3月)在六本木和永田町等處推出了4個「過億豪宅」項目。該公司社長大隈郁仁表示,「下財年以後也將繼續每年供應1~2套」。

 

  不過,有能力購買東京中心高級公寓的階層有限。尤其是年輕夫婦的購買力較低,整體的上市套數僅為3萬5898套,只有頂峰時期2000年的不足40%。首月簽約率下降0.7%,降至68.1%,連續2年低于衡量銷售勢頭好壞基準的7成。某大型開發商經營者指出,「新建住宅集中於站前再開發和大規模項目,供給套數將不斷減少」。

 

  今後,有望迎來2019年秋季消費增稅前的「搶搭政策末班車」需求,調查公司totalbrain社長久光龍彥認為,「大家認為這是消化庫存的良機,各公司都會降價」。但是,大型開發商依然保持樂觀,三菱地所Residence專務執行董事宮島正治表示,「觀察建築商的勞務費和資材價格,可知還沒到降價的局面」,而住友不動産副社長小林正人表示,「將與上次增稅時相同,幾乎不會産生影響」。

 

  但是,大型開發商也開始對過度的價格上漲感到擔憂。如果價格持續上升,庫存也將隨之增加,有可能成為壓縮收益的因素。野村房地産控股為抑制價格,將此前達到20%左右的公寓預期毛利潤率降至約19%,2017財年預計出現利潤下滑。長谷工Corporation社長辻范明等建築商也表示,「大型房地産開發商的降費要求正在加強」。

 

  日本經濟新聞(中文版:日經中文網) 加藤宏一

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