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海外資金成日本房地産投資主力

2017/11/02

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  海外投資者在日本房地産市場上的存在感正在升高。2017年度上半年(4~9月)的投資額為6572億日元,是上年同期的3.3倍。超過上市房地産投資信託基金(REIT)的投資額,自有數據可尋的2000年度以後,海外投資者首次登上榜首。在超低利率和日元貶值的背景下,對海外投資者來説,投資日本房地産的吸引力正在增加,海外資金的流入正在進一步推高出現過熱跡象的房地産價格。

 

新加坡政府投資公司與日本REIT斥資約1000億日元共同收購了東京灣喜來登大酒店(千葉縣浦安市)

 

  瑞穗信託銀行旗下的都市未來綜合研究所統計了企業和機構投資者的房地産交易公開數據。海外投資者2017年度上半年的投資額按半年來看僅次於此前最高的2014年度下半年(7820億日元)。海外投資者在整體交易額中的佔比達到史上最高的36%。

 

  比較明顯的是亞洲投資者的攻勢。9月,新加坡政府投資公司(GIC)與日本REIT共同斥資約1000億日元收購了毗鄰東京迪士尼渡假區的「東京灣喜來登大酒店」(千葉縣浦安市)。GIC房地産部門首席投資官李國紳(LeeKokSun)表示:「今後也考慮在日本收購高質量的房産」。

 

  中國安邦保險集團花費約2600億日元從美國投資基金黑石集團手中一次性收購了日本全國約200棟出租公寓。這些公寓是黑石集團2014年從美國通用電氣(GE)的日本法人手中收購的,由於安邦開出了高價錢,因此決定轉手。

 

 

  野村不動産2017年度上半年經手的韓國投資者對日本房地産投資額增加了約50%。尤其是在5月的韓國總統大選期間,投資者購買日本房地産的勢頭加強。野村不動産CRE策劃推進部長井口智司認為:「目的是向政治局勢比韓國穩定的日本轉移資産」。

 

  亞洲以外地區的資金也在流入日本。7月,美國投資基金堡壘投資集團(Fortress Investment Group)投資約250億日元收購了日本獨立行政法人「高齡·障害·求職者雇用支援機構」在東日本地區的約500棟就業促進住宅。

 

  海外資金流向日本房地産的主要理由是日本的超低利率。即使投資收益率較低,如果貸款的利率更低,也能獲得運營收益。海外投資者對國際上的投資收益和利率水平進行比較,根據兩者的差異選擇投資對象的趨勢較強。

 

  據美國房地産服務公司庫什曼和韋克菲爾德介紹,在高級辦公樓的投資收益率減去長期利率的「收益率之差」方面,紐約和倫敦約為2%,香港和上海不到1%。而東京達到3.2%,相對來説比較大。

 

  2016年秋季以後開始的日元貶值也起到了推動作用。因為海外投資者能以低於原來的價格購買日本的房地産。日生基礎研究所房地産市場調查室長竹內一雅表示:「在日本投資的相對吸引力在增加」。

 

  另一方面,以前的最大買家上市REIT的投資額在縮小。2017年度上半年的投資額同比減少40%,減至4453億日元,降到了2012年度上半年以來的低水平。因為房地産價格上漲,REIT越來越難找到合適的投資對象。

 

  據美國房地産服務公司CBRE介紹,日本的房地産預期收益率降到了2003年開始調查以來的最低水平。警惕漲價的國內投資者開始觀望,而海外投資者擴大投資的局面明顯。三井住友信託基礎研究所投資調查第一部長北村邦夫指出:「雖然價格偏高,但資金充裕的海外投資者應該仍將繼續購買」。

 

  日本經濟新聞(中文版:日經中文網)和田大藏

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