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訪日客推高日本商業地價?

2017/03/23

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  日本發佈的2017年公示地價顯示,全國平均地價連續2年上漲,緩慢復甦的基調愈發明顯。起到拉動作用的是旺盛的訪日遊客需求以及居民回歸城市中心部。在泡沫經濟時期,希望獲得短期上漲收益的投資資金紛紛湧入房地産行業,儘管現在的情況有所不同,但還是有人對東京中心城區等地的過熱局面發出了警惕的聲音。

 

大阪市內外國遊客人流如織(中央區道頓崛1丁目附近)

 

  地價復甦的動向還在朝地方城市擴散。在商業用地方面,宮城縣上漲4.7%,福岡縣上漲2.7%,上漲率均超過上年。地方核心城市仙台市和福岡市對全體的增長起到拉動作用。在其他地區,地價跌幅縮小,商業用地價格下跌超過2%的都道府縣數量從2016年的9個減至4個。在住宅用地方面,沖繩縣上漲3%,在所有都道府縣中居首。

 

  外國人蜂擁而至

 

  在大阪市中央區的河豚餐廳「ZUBORAYA」道頓堀店,外國客人紛紛前來以店頭懸掛的立體河豚廣告牌為背景合影留念。這裡地處名為「MINAMI」的大阪市中央區商業街,地價在一年時間裏上漲了41.3%。以ZUBORAYA為首,大阪在商業用地價格上漲率排行榜上壟斷了前5位,主要原因均是訪日遊客的增加。

 

  京都市東山區靠近八坂神社的香專賣店「豐田愛山堂」地價上漲了29.2%。這裡是面向遊客開店需求很高的地區。儘管訪日遊客消費一度減速,但酒店開發等的帶動效果很大,助推了地價上漲。

 

  住在市中心

 

  住宅用地價格時隔9年停止下滑,更多人選擇居住在便利性較高的市中心産生了很大影響。在地方城市裏,對於集中了行政、商業、福祉等機能的「集約型城市(Compact City)」的需求升高,住在市中心的人數持續增加。

 

  2年前開通北陸新幹線的金澤市出現了住宅用地價格上漲6.0%的地點。2016年11月,日本房地産商積和不動産中部在距金澤站步行1分鐘的地方建成了約能住100戶的住宅樓。此外,大型房地産商大和房屋工業在兼六園附近也修建了住宅樓。Takara Leben、三菱地所Residence等地産商也相繼制訂開發計劃。

 

  這樣的動向不僅僅出現在金澤。在兵庫縣的JR明石車站前出現了一座34層的住宅。該住宅由野村不動産開發,儘管價格比周邊高出20~30%,但全部199戶當天即告售磬。超過60%購買者在50歲以上。三井住友信託基礎研究所的北村邦夫認為,「由於老齡化和雙職工家庭增加,上班地點和居住地正向車站附近轉移」。

 

  物流用地火熱

 

  在工業用地方面,埼玉縣入間市的工業地塊價格上漲10.3%,在日本全國居首。該地塊鄰近東京圈中央連絡自動車道(圈央道)的入間入口,物流用地需求很大。大和房屋工業1月在約1公頃的土地上開工建設物流設施。在圈央道的周邊,2017年有超過10萬坪(約合33萬平米)土地預定供應給物流設施。

 

  在東京圈,齊整良好的用地較少,因此專注於物流設施的房産投資信託(REIT)和外資基金取得地塊的意欲很強。在千葉縣船橋市的臨海地區,2017年東京外郭環狀道路(外環道)預定將會延長。受此影響,預期將出現物流設施的用地需求,有些地點的價格上漲了8.5%。

 

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