莫邦富的日本管窺 (231)現在是購買日本房地産的好時機麼?

2019/01/04


     日經中文網特約撰稿人 莫邦富:1年時間眨眼之間就過去了,日曆已經翻到了2019年。和往年一樣,今年我還是和一批老朋友聚在一起辭舊迎新,不同的是這次酒足飯飽之後,大家圍繞著日本不動産價格是否會繼續堅挺下去以及對日本經濟的走向這一問題産生了激烈的爭論。 

 

     一位前幾年開始從事房地産銷售的朋友堅持認為日本的房地産固然有過泡沫,但經過雷曼金融危機等衝擊已基本消除,在世界上日本房地産可以説是價廉物美,此時不買更待何時?

                                         超高層住宅林立的東京都中央區(資料)

 

    

     他還認為儘管中國收緊了外匯外流的管道,但是富裕起來的亞洲人正在不斷走進日本,他們有望成為支撐日本房地産景氣的新生力軍。

 

     而一位長期從事貿易工作的朋友則不以為然,認為支撐日本房地産市場規模和景氣的主力軍是日本人,其次是包括年金等金融機構在內的國外投資大鱷,而不是零零散散的海外散戶。問題是長期支撐著房地産市場景氣的日本人消費者的規模在不斷縮小,再也不可能像泡沫經濟時代那樣來搶購房地産了。所以,現在價格奇高的房地産必將隨著2020年東京奧運會的結束而出現價格大幅下跌的現象,現在決不是購買日本房地産的好時機。

 

     對此論點,那位房地産銷售商朋友立即反擊:「可是,日本的房地産可是越賣價格越貴呀!而且新房子還都賣光了。」

 

     平時朋友之間相聚時,我很少參與這類爭論,這次因為喝了一點酒,腦袋有點熱,也參與其中熱烈地議論了起來。事後細想,覺得雙方的觀點差距那麼遠,還是和怎麼看日本經濟實力和走向有關。

 

    


確實從日本政府官方發表來看,日本經濟狀況非常不錯。內閣府景氣動向指數研究會去年12月13日發表稱:「經確認始於2012年12月的經濟擴張期到去年9月已超越‘伊奘諾景氣’(1965至1970年)創下戰後第二長的記錄。」

 

     而且,內閣府還認為景氣仍將保持持續擴張的勢頭,有望追上戰後最長記錄。立正大學教授吉川洋為主席的景氣動向指數研究會還否認了經濟一度倒退的觀點。

 

     然而,日本老百姓不認賬,認為感受不到持續景氣的好處。自從1992年泡沫經濟崩潰以來,這20多年裏,工薪階層的平均收入降低了20%。所以,第2次安倍政權問世後,儘管企業給員工加了一點錢,但是杯水車薪,不足以抵消長年的收入減少而出現的缺口。工薪階層佔日本的主流,他們的收入下降自然影響了整個日本社會的氣氛。

 

     在東京經營餐飲業的華人老闆近幾年都在嘆息,説日本人的消費能力下降了,客單價現在反倒是訪日中國人或旅日中國人為高了。

 

     兩相印證,給人以自信,似乎説持續的景氣並沒有給日本帶來實質性的好處並不為過。可是,統計數據又從另方面印證了日本經濟的強大和社會的富庶。

 

     拿個人金融資産來看吧,處於泡沫經濟高潮期的1990年時達到1,017萬億日元,而現在則超過1,800萬億日元。也就是説,在工資下降的這20多年裏,日本人的個人金融資産卻大漲了80%,意味著從剛問世的嬰兒到百歲老人,日本人平均每人擁有1,400萬日元(約合人民幣85萬元)的金融資産。3人家庭就等於擁有4,000萬日元(243萬元),這還不包括房地産資産。

 

     儘管許多日本人不認可自己擁有那麼多金融資産,但總部設在瑞士蘇黎世的瑞信銀行(Credit Suisse) 旗下的瑞信研究院發佈的《2016全球財富報告》卻指出,擁有100萬美元以上資産的「百萬富翁」,日本有282.6萬人,比前一年增加了近74萬人,増加率為世界第一。

 

     雖然這批百萬富翁高産潮的出現和美元匯率走低有關,但是數字還是驚人的。有一位曾經擔任過日本國稅調查官的作家大村大次郎指出:「這批新增百萬富翁都是很久以前就擁有大量大公司股票的人,而不是現在才開始玩股票的新人。他們的資産升值來自大企業的股票分紅。」

 

     從日本企業股票分紅金來看,2005年為4.6萬億日元、09年5.5萬億日元、12年7.0萬億日元、15年10.4萬億日元、17年12.8萬億日元。也就是説,從09年開始才過了短短的9年時間,股票分紅就翻了1倍多。

 

     大村大次郎還強調説,除了個人金融資産之外,日本的外匯儲備是整個歐洲的2倍,折成人均則是世界第一。海外純資産約3萬億美元,也是世界第一。所以,説日本人是世界上最富的人,此話沒錯。

 

     可是,絕大多數日本人還是沒有能夠體會到這種富裕感。據經合組織(OECD)統計,工業已開發國家全都漲了工資,和20年前相比,歐盟、美國平均収入增加了30個百分點,而只有日本人的工資卻減少了20個百分點。

 

     那個大村大次郎憤憤然地説,兩相對比,日本的工薪階層的收入和歐美差了50個百分點。而日本企業並不窮。截至2017年末,日本企業內存款多達446萬億日元,最近15年左右增加了1倍多。這筆錢相當於日本的8至9年的國家稅收。如果用來漲工資,日本分分秒秒可以量産出許多新的百萬富翁。

 

     可是,日本企業不敢這麼做,面對直追而來的中國企業,他們需要把這筆錢放在産品開發、維持競爭力和企業發展方面。所以,能夠買得起豪宅的日本人很難量産,日本房地産確實面臨著2020年東京奧運會後價格下跌衝擊的危險。

 

    

      莫邦富 簡歷

     上海出生。曾下鄉黑龍江生産建設兵團。上海外國語大學日語專業畢業後,曾在該校任教。1985年留學日本,在日本讀完碩士、博士課程。現在是旅居日本的華人作家、評論家。

    

    

     本文代表個人點,不代表日本經濟(中文版:日中文網)點。

 

 

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