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日本鮮鮮鮮(9)日本房地産是小惡魔

2015/07/29

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      日經中文網特約撰稿人 劉黎兒:日元暴跌,華人朋友流行買日本房地産,日本房地産因人口減少、空屋率超高,加上供過於求這三大要素,外加折舊很厲害,以及房租開始下跌,投資房地産逐漸無利可圖,許多外資從去年下半年開始從日本房地産抽退,種種跡象顯示前瞻不樂觀,但許多華人朋友來日本看房子後很難抵擋誘惑,異口同聲説:「實在太便宜了!這麼便宜,不買可惜!」看來日本房子真的是很誘人的小惡魔,不過一旦上鉤,很可能被套牢。

      許多華人朋友跟我説:「我只要花二、三千萬台幣,就能在東京皇宮附近買個塔樓大廈的高層房子,眺望風景好,天氣好的時候還能看到富士山,此時邊泡杯茶喝,多好呀!」我會告訴他們:「如果你是買了房,來泡茶看富士山的話,那當然很不錯,但別想會賺錢!」因為日本房子跟華人圈的房子很不同,買了,要不賠錢不容易,日本泡沫經濟崩潰至今,我還沒聽過在日本買房發財的人,不論是我自己,或我的日本朋友們都因買房或蓋房而賠錢。

      房地産原本就應該是為了居住而存在,尤其日本房産神話已經崩潰了,若是買來自己住或來日本旅遊、出差時使用,那還滿不錯的,若來投資,則多多考慮才好。

      日本最近幾年,東京等都會房地産靠華人搶購而撐住了行情,來日本搶購房産的人之中,不少是在上海股市等發了財的中國人,在日本大量囤房,許多人後繼無力,被迫求售。

      更值得注意的是許多搶購日本房地産的海外金主,已經開始大舉拋售,賣的已經超過買的了,開始遁逃了;雖然2014年下半年外國資金的確買的很兇悍,尤其華人,根據仲量聯行(JLL)調查顯示,外國人取得東京房地産的比例,2014年的第一季達到19%,其後更衝破20%大關。

      但是另一方面,海外金主,大買之外更是大賣,尤其2014年下半年是賣比買多了1300億日圓,賣超金額非常驚人,為什麼外資會爭相跑路呢?

      投資房地産,一般認為房租等的收入,至少要有3.5%才伐算,許多華人投資日本房子是期待房租收入,認為日本至少有房價的4%-5% ,而上海、香港等只有1%-2%,但是到了今年4月,投資日本房子的利潤只有3.5%,早已進入危險水域,不值得投資了;許多外國人領悟了日本房産驚人的折舊率,而且持有成本非常高,管理修繕費、稅金、管理經費等,加上從今年5月起攀升6倍的空屋稅等,日本房産註定是賠錢貨,因此許多外資去年下半年就開始拋售了。

      此外,現在東京房子相對於台北、香港、上海等雖然便宜,但以日本房地産本身而言,東京等大都會的房地産都漲到頂了。

      這是日本房地産業界社會公開的祕密,專做華人採購日本房産的業者當然不會不知道,卻不會説的;有位在東京接待台灣貴婦房地採購團的業務員,當著客人的面,很老實地對我説:「我原本自己也想買一戶, 現在確信日本房地産買不得,已打消念頭了!」雖然許多貴婦親耳聽到了,還是照買,理由很多,像「她在東京有房子,我也想要有!」「東京房子真夠便宜,不買受不了!」

      許多台灣人或香港人、中國人、新加坡人等都以為房子「是只有漲多漲少的玩意」從來也沒想過房子是會有折舊的,尤其日本房子「是只有跌少跌多的玩意」;
尤其日本房租下跌,小惡魔魅力逐漸消失,太過後知後覺的人,會被套牢而無法脫身。

      房子沒人住,是不可能漲的,股市裡常説「有量才有價」,有人氣才能支撐價格,沒人氣就糟了,房市也是如此,尤其從基本面來看,日本更是如此,不僅日本,房地産將是下一個全球修正標,其他華人地區也不例外,像台北的房屋今年第二季跌了6%,那只是開始,台灣的報導説是「大跌」,那是太過樂觀了,囤房的人要小心了,若不趁大崩盤前脫手,就來不及了。

劉黎兒 簡歷
旅居日本的資深媒體人與知名作家。台灣大學歷史系,後進入臺大歷史所,1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長,現為專職作家,在多家報紙雜誌如《蘋果日報》、《自由時報》、《今週刊》等撰寫專欄;書寫對象包括日本政經社會議題、都會兩性關係、職場文化及生活文化的觀察與解析乃至文學評論等,相關書籍35冊;小説則有「棋神物語」等。

本文僅代表個人觀點,不代表日本經濟新聞(中文版:日經中文網)觀點。
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