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日本鮮鮮鮮(3)在日本買房 不能不知道的真相

2015/05/06

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        日經中文網特約撰稿人 劉黎兒:許多華人朋友最近都會問我「我在日本買房好不好?」我總回答説「如果你常到日本,自己想住、用的話,那就OK,若要投資還是三思而行吧!」因為日本房地産有許多華人不知道的真相,那是什麼呢?

      仲量聯行(JLL)調查顯示,外國人取得東京房地産的比例,在2012年只有10%,2013年增加到12%,2014年的第一季達到19%,現在更衝破20%大關了,尤其中國或香港、台灣、新加坡等華人買的最兇。

      華人爆買日本房産,主要認為日本房價跟台北、香港、上海等比起來,實在太便宜了,加上日圓暴跌3成,好像日本全部打7折一樣,無法忍住不買,不過以為買了日本房産就會賺,那可要小心了,因為日本房産有些不能不知道的真相。

      首先,日本房産跟歐美等國很不同,新築房子跟中古房子差價很大,房子只要一經手,就算是中古的了,因此買新的進來再賣出,一般説法就是會先損失2成,1成是折舊,1成則是來回仲介手續費、稅金等買賣基本費用,如果囤放幾年,則損失慘重,不像其他國家新築房子跟中古相差不遠。

         或許如俗話所説「日本人喜歡新東西」除了神社寺院外,日本老建物不大多,同樣住宅大廈,即使中古的地段比較好,也往往新築比較值錢;因此在日本買房,跟在台灣、香港等第地買房不一樣,只要買了,過一手,即使沒住也算中古的,要覺悟在日本市場上是會掉價的。

      其次,日本少子化問題嚴重,人口越來越少,空屋數驚人,現在空屋數是820萬戶,每7戶有1戶沒人住,連人口最集中的東京有近82萬戶空屋,而且空屋還在增加中,沒人住的房子不會漲價,只會掉價的;因此要不計較房子脫手時會掉價,那才能買。

      許多華人買日本房子是期待2020年東京奧運房價會大漲,但日本是超級成熟社會,不會因為奧運而大成長;像2014年空屋率高達13.5%,連東京空屋率都高達11%,空屋數及空房率都創下史上新高,眼看再5年,亦即2020年,日本空屋率評估將達40%,到處都是空屋,尤其2020年東京奧運結束後,暫時集中到東京人口就會大減,需要大減。

      日本還有所謂「2019年問題」亦即日本的家庭戶數, 從2019年會從巔峰的5307萬開始減少;日本人口早就開始減少了,至今房地産市場靠戶數沒有減少還撐著,連戶數也開始減少了,空屋將更大量出現;此外2019年外資將可能拋售至今囤的房産,因為日本房産稅制在5年內轉售獲利要課39%稅金,5年以上則為21%,最近一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手,導致日本房産暴跌將加速進行。
     
        許多華人投資日本房子是期待房租收入,認為至少有房價的4%-5% ,比起華人地區的1%-2%好多了,但現在因人口減少、原本空屋率高,供過於求,加上日本今年5月空屋稅提高6倍,大批空屋投入市場,房租、房價現開始下跌了,收租公、收租婆的美夢要成真不容易。

     許多華人買的都是普通日本人不會喜歡的房子,如朝北的房子、 公寓的一樓等,因為不懂高緯度地區的日本人對陽光的珍惜等,結果只好降價求租,要出售時也沒人買,只好找其他華人當小老鼠。
  
        此外日本房産的維持成本很高,要付昂貴的管理費、修繕費、稅金(固定資産稅・所得稅等)、管理經費(付給房産業者費用)、驚人的折舊等,外國房主還有外匯風險等,像3、4年前日圓高價位時買房的華人,痛的不敢説。
  
        日本現在唯一漲價的是東京新築大廈的買價,因為東京奧運工程趕工中,人手不足,工資大漲,加上日圓暴跌,進口建材大漲,建築成本大漲而造成新建大廈漲了1-2成,買價漲跟房租漲是兩回事,房租確確實實在下跌中。

 
  華人還認為「有土斯有財」,喜歡囤房囤地,不過日本土地神話早就崩潰了,不動産(hudousan)不是資産,甚至被稱為「負動産」(也讀 hudousan),期待在日本囤房會漲價的美夢,大概會落空吧!

劉黎兒 簡歷 
旅居日本的資深媒體人與知名作家。台灣大學歷史系,後進入臺大歷史所,1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長,現為專職作家,在多家報紙雜誌如《蘋果日報》、《自由時報》、《今週刊》等撰寫專欄;書寫對象包括日本政經社會議題、都會兩性關係、職場文化及生活文化的觀察與解析乃至文學評論等,相關書籍35冊;小説則有「棋神物語」等。

本文僅代表個人觀點,不代表日本經濟新聞(中文版:日經中文網)觀點。


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