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中國樓市必須有泡沫

2016/09/27

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  日經中文網特約撰稿人 柯隆:中國樓市必須維持泡沫,這不是我説的,是實際的需要。首先,政府靠樓市泡沫維持財政收入,我們知道樓市下跌將意味著政府批租土地的收入下降,也就是財政收入出現缺口;其次,銀行害怕樓市去泡沫,因為樓市泡沫崩潰意味著銀行的貸款成為壞帳;再次,開發商也害怕樓市去泡沫,樓市去泡沫就是樓價下跌,而開發商手裏有很多樓盤庫存,樓市去泡沫就意味著開發商倒閉破産。可能只有購房者希望樓價下行,但很有趣的是很少購房者預期樓價下行,如果他們真的預期樓價下行,那就沒有人去購房了。這就是中國樓市的怪像。

柯隆
  有研究財政學的專家建議:政府應該開徵房地産稅(固定資産稅),這樣可以平衡市場供給,壓低房價,保障政府稅收。這種建議聽起來似乎有道理,其實不然。這些專家建議開徵房地産稅的依據是參照工業化先進國家的做法,但君不知國外徵收房地産稅是因為購買房屋的人擁有土地的所有權,沒有土地所有權的居民為什麼要為土地的使用權繳稅呢?人們在買房的時候實際上繳的是土地的租金及房屋(建築)的租金。土地的所有權在國家,房屋隨著時間推移不斷折舊。所以,要中國居民繳納房地産稅實際是沒有道理的,如果要徵收房地産稅,首先就應該改革土地制度,允許買賣土地所有權,且絕對受法律保護,不允許強拆。

  樓市泡沫是一個沒有出路的死胡同。但政府需要它。中國建材行業有那麼多過剩産能,雖然人大會議上總理高喊要去産能、去庫存,但地方政府不願意也不敢響應總理的號召,因為如果真的去産能和去庫存可能帶來社會動盪。所以,人造樓市泡沫可以在短期內緩解社會矛盾的尖銳化。這實際上是推遲泡沫崩潰,而不是真正解決問題。

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  有一個不爭的事實就是中國的樓市處於泡沫中,但經濟學沒有給出一個明確的定義:什麼是泡沫?研究房地産的專家給出一個指標,就是你購買的房屋的價格是你年收的幾倍?通常,6倍以內屬於正常,也即使説你繳完頭金後,用30年時間勉強可以還清按揭來的貸款。但中國一,二線城市的樓價早已高達工薪家庭年收入的25倍以上,最近又在上漲。一句話:恐怖。但似乎中國的年輕人不得不買房,不買房娶不到媳婦。當然,今天的年輕人除了買房,還要買車,他們怎麼能不啃老呢?

  這樣梳理下來,我們不難看出中國的社會實際是畸形的,畸形的社會造成了家庭關係的扭曲。老人們為了資助子女把養老的錢都拿出來給他或她買房買車了。一句話:恐怖!

  政府曾經寄希望於限購令來壓低房價,所謂限購令,就是鼓勵買房,限制投機。但要知道有本事的官員們和投機商們手裏往往抓著很多張不同姓氏的身份證,而且還都是真的,這就是上有政策,下也有對策。

  在國外其實沒有那麼多人去買房,特別是年輕人沒有錢買房,國外的父母也不像中國的父母那麼好啃,所以,外國的年輕人在攢夠錢以前,他們都是去租房。美國和日本都有一個相當規模的租房市場。世界上只有中國人,年紀輕輕就去買房,買的還是使用權。據説70年的使用權不是從你買房那天起算起,而是從開發商批租到土地那天算起的。悲摧!

  從經濟學角度來算本帳的話,中國的房地産其實沒有什麼資産價值。通常的房屋建築,我們不考慮其質量隱患,有個20年基本完成折舊。也就是説,房屋從竣工那天算,20年後就沒有資産價值了。説得更明白一點,你拿住了約20年的房子到銀行無法抵押貸款。而且,土地不是你的,土地是你租來的。難怪有人自嘲:辛辛苦苦30年,一夜回到改革前。還有更慘的:辛辛苦苦一輩子,拆遷的一來一夜回到解放前。

本文僅代表筆者個人觀點

柯 隆 簡歷
富士通綜合研究所主席研究員、靜岡縣立大學特聘教授。出生於中國南京。86年畢業於南京金陵科學技術學院日本專業,88年旅日後進入愛知大學法經學部學習,92年畢業後進入名古屋大學大學院經濟學研究科深造,94年碩士課程(經濟學)畢業。98年10月,富士通綜研經濟研究所主任研究員。2005年6月,同總研經濟研究所上席主任研究員。06年起擔任主席研究員。
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