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香港回歸20年的棘手問題

2017/06/29

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      粟井康夫:香港的房地産價格上漲再次加速。以大陸企業的高價攻勢為契機,香港住宅價格創出新高,香港政府出台的價格調控舉措始終未能奏效。對於將在回歸20年之際上台的香港新政權來説,房價正在成為棘手的問題。

 

      香港最大房地産開發商新鴻基地産發展正在新界的屯門建設新樓盤「珀御」。從香港島中心乘電車到這裡需要1個小時左右,儘管戶型面積不足30平方米且售價高達約400萬港幣(約合人民幣348.6萬元),但搖號時扔排起了長隊。

 

「珀御」樓盤的搖號現場

 

      前來參加搖號的李女士(34歲)就買房理由表示,「如果現在不買,以後只會更貴。公營住宅的供給難以指望,如果不自己提前買套房,結婚之後會很麻煩」。本次搖號的平均倍率達到21倍,開盤的118套房子瞬間搶購一空。

 

      香港政府發佈的4月住宅價格指數(1999年為100)達到327.4,環比上漲了2%,連續6個月刷新歷史記錄。同樣前來參加此次搖號的許先生(42歲)也表示,「(2015年夏季人民幣迅速貶值後)房價才下跌了10%。要是房價一直緩慢上漲,就只能現在趕緊買」。

 

      美國調查公司Demographia統計顯示,2016年香港住宅價格(中間值)達到家庭年收入(中間值)的18.1倍,房價收入比連續7年位居全球最高,遠高於日本和全球的平均值(4倍)。

 

      香港的貨幣政策與美國聯動,今後也難免會加息。香港政府發出警告稱,「如果利率提高3%,月收入中用於償還房貸的金額佔比將提高至86%」。從還貸額與收入的比較來看,已處於很難恢復正常的水平。

 

      儘管如此,在住宅用地供不應求的背景下,價格會持續上漲的預期仍讓投資者感到焦急。有730萬人口的香港面積相當於東京的約一半,而禁止開發的自然保護區佔4成,住宅用地的新增供給有限。

 

      與此同時,大陸的投資資金不斷湧入。據英國房産諮詢機構萊坊國際(Knight Frank)統計,2016年香港銷售的高級住宅的買家中,2成是中國大陸投資者。

 

      另一方面,具有資金實力的大陸開發商進駐香港對近期的房價上漲火上澆油。在2016年底至2017年春季的原啟德機場舊址住宅用地招標中,海航集團(HNA)以接近周邊行情2倍的高價中標。此外,香港當地大型企業也顯出對抗姿態,圍繞購買住宅用地的競爭正越來越激烈。

 

      購買低價住宅,升值時換購為價格更高的住宅,這種住宅的更新換代對於香港人來説是基本的理財技術。但如果最初買得起的住宅價格出現暴漲,將令普通年輕人難以企及,使社會階層趨於固化。香港年輕人充滿閉塞感、反大陸情緒加強的原因之一就是住宅問題,這一點難以否認。

 

      香港政府一直在加強下調銀行按揭貸款上限等價格調控舉措。但開發商憑藉各種優惠措施加以對抗,例如通過非銀行金融機構提供自主貸款等。大型房地産服務企業仲量聯行(JLL)的董事總經理曾煥平指出,(沒有優惠的)二手房銷售銳減,其結果是推高新建住宅價格。對倡導修復香港社會分裂、將於7月1日就任的新任行政長官林鄭月娥來説,住宅政策無疑將成為最初的難關。

 

      本文作者為日本經濟新聞(中文版:日經中文網)香港 粟井康夫

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