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房地産:造就神話的是剛需還是投機?

2017/07/20

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  在外交層面,中國與推行保護主義政策的美國川普政權之間的貿易談判走向仍不明朗。7月12日,川普透露了將中國作為第一目標啟動提高關稅等鋼鐵進口限制。中美的貿易摩擦正在表面化,中國的出口是否有可能再次下滑?

 

  6月20日,在北京西南相距300公里的河北省石家莊,舉行了號稱高速公路領域最大規模的政府和社會資本合作(PPP)項目的融資簽約儀式。這條高速從河北徑直北上,最後向東直通北京,總投資額達到470億元。經濟刺激的效果自不必説。

 

深圳市的某樓盤

 

  截至3月底的統計顯示,此類PPP項目的投資總額達到14.6萬億元。目前,全國各地敲定的基礎設施投資項目很多都與PPP有關。這成為以20%速度增長的基建投資的原動力。

 

  資金來源有哪些呢?參與PPP項目的國有建築公司將通過貸款籌集300億元,但地方政府的出資額超過100億元。依賴的是土地出讓。

 

  據智庫中國指數研究院統計,300個主要城市的土地出讓金額2017年1~6月達到1.5萬億元,同比增加3成,佔到包括稅收在內的地方政府總收入的近3成。持續上漲的房價成為地方政府的「萬寶槌」,是支撐經濟的主要財源。此外,保持2位數增長的消費也被房地産上漲帶來的財富效應所支撐。

 

  實際上,不斷上漲的資産價格和仍然存在土地神話是支撐中國經濟表現強勁的支柱之一。關鍵在於房地産價格的上漲是否可持續。

 

中國地方城市的房地産交易也十分活躍(河北省廊坊市固安縣)

 

  據《上海證券報》的統計,25家上市房地産公司2017年1~6月銷售額達到1.453萬億元。這個數字比1年前增加了46%。農村的移居者、以及追求更舒適住宅的城市居民的改善性需求確實存在。但是,很難判斷哪些是實際需求,在多大程度上是被投機推動。

 

  在山東省煙臺市,面朝渤海灣的開發區聳立著數十棟住宅樓。天黑後亮起燈光的房間很少。當地的房地産公司多次表示,「早就賣出去了,只是沒有人住」。等待房價上漲的投資者讓房子保持空置狀態,明顯已經透支了需求。

 

  據野村資本市場研究所統計,上海新建住宅價格截至2015年已超過平均年收入的20倍。中國一線城市的住宅價格已經超過泡沫時期的東京。在工資收入增長開始放緩的如今,很難想像實際需求將一直推高房地産價格。

 

  在雷曼危機後推出的4萬億元經濟刺激對策中,大半部分資金由地方政府支出。缺乏財源的地方政府紛紛通過「地方融資平臺」獲得貸款和發行債券,形成了效率低下的基礎設施和債務大山。

 

  當通過融資平臺籌資變得困難之後,地方政府轉向了利用PPP、依賴先行墊付資金的企業和土地出讓收益的模式。與此同時,家庭也以房地産一直上漲的樂觀預期作為依據,不斷擴大負債。

 

  如果房地産價格的上漲停止,剩下的財源大概只有中央政府的公信力了。加快建立允許海外投資者自由投資中國債券的「債券通」制度,不僅是為防止資本外流,也是在為國債大量發行時代進行佈局,這種思路符合邏輯。

 

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